2月25日，银保监会、住房和城乡建设部联合发布《关于银行保险机构支持保障性租赁住房市场发展的指导意见》（以下简称《指导意见》）。这是本月相关部门再次出台政策，引导金融机构支持保障性租赁住房。

　　在专家和业内人士看来，《指导意见》从多方位细化了金融支持保障性租赁住房的方式，引导不同层次的银行业金融机构发挥各自优势，以有针对性、多样化的产品和服务，进一步加大对该领域的支持力度。未来，各家银行要持续探索，为保障性租赁住房建设、长租市场培育提供长期稳健、低成本的资金支持，同时积极寻求展业机会，实现商业可持续发展。

　　引导资金全方位支持

　　加大对保障性租赁住房金融的支持力度，是银行业贯彻落实“房住不炒”定位，扩大保障性租赁住房供给，支持长租市场培育，促进房地产业健康发展和良性循环的重要手段。

　　本次发布的《意见》，旨在落实国务院办公厅去年发布的《关于加快发展保障性租赁住房的意见》（以下简称“22号文”）中关于进一步加强对保障性租赁住房建设运营金融支持的要求。

　　“《指导意见》既是对22号文的贯彻落实，也是建立新业务体系的动员令。”在采访中，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉告诉《金融时报》记者，“《意见》从保障性租赁住房的贷款主体、贷款类别、贷款担保和增信、风险控制，以及银行业务团队和科目安排、业务绩效考核、贷款流程建立、资金来源等全方位、全链条地建立一套完成的、量身定做的保障性租赁住房贷款体系。这为银行在开展此类业务时提供了可参考的标准。”

　　政策的引导，不仅能提高银行业对该领域的重视程度，也能有效引导信贷资金回归实体经济关键领域。“保障性租赁住房贷款是个相对较新的领域。此前，银行只是小规模开展，这不利于扩大保障性租赁住房的贷款规模，也无法彰显国家重视保障性租赁住房的政策意图。通过保障性租赁住房贷款体系的打造，督促银行业把资金投向到与民生保障息息相关的实体经济领域，这与国家对银行在支持实体经济贷款方面的比例要求，在方向上是一致的。” 李宇嘉分析表示。

　　发挥不同层次银行优势

　　《指导意见》明确了各类机构的支持方式。一方面，《指导意见》要求国家开发银行要立足自身职能定位，在依法合规、风险可控的前提下，加大对保障性租赁住房项目的中长期信贷支持。

　　“作为准公益性项目，政策性银行贷款是最为适合的融资渠道。保障性租赁住房前期投资大，物业以长期持有为主，还款来源为租金收入，而且租金低于同地段同品质市场租赁住房的租金，这就决定了其回款时间长且现金流规模小，政策性贷款是成本更低、期限更长、还款压力更小的融资渠道。” 金融监管研究院资深研究员杨瑾分析表示。

　　另一方面，《指导意见》还要求商业银行要优化整合金融资源，积极对接保障性租赁住房开发建设、购买、装修改造、运营管理、交易结算等服务需求，提供专业化、多元化金融服务。同时，要求农村中小金融机构优先支持利用集体经营性建设用地建设保障性租赁住房项目。

　　杨瑾认为，在为保障性租赁住房项目提供融资时，商业银行需要谨慎评估项目收益是否更加平衡。还要防止实际依靠财政资金偿还的情形出现，防止增加政府隐性债务。

　　“大型银行不仅可以也应该积极介入国家重点推动的保障性租赁住房市场。尤其是那些政府主导、市场主体参与、有效增加小户型低租金的租赁住房建设项目，既可以迅速成为解决新市民‘职住平衡’的新型租赁模式，也将成为后续国内保障性住房体系的重要组成部分，银行也将在当中拓展市场，发挥重要的杠杆作用。” 建行原首席经济学家黄志凌表示。

　　探索提升可持续支持能力

　　如何在满足保障性租赁住房资金需求的同时，保证商业可持续运营，考验着银行机构的智慧。

　　“只有贷款可盈利，才能让业务实现可持续，才能把保障性租赁住房的规模做大。为做到可盈利，需要降低银行的资金成本，《指导意见》提出，支持银行业金融机构发行金融债券，募集资金用于保障性租赁住房贷款发放，这类融资的成本比较低。”李宇嘉表示。

　　“一方面，要在业务激励机制和考核上进行区别对待，激励银行展业；另一方面，银行要切实提高政治站位，以不断增强人民群众获得感、幸福感、安全感为落脚点，将支持保障性租赁住房发展作为推进共同富裕的重要举措，做好对保障性租赁住房的金融支持。”李宇嘉进一步补充说。

　　同时，李宇嘉认为，银行在开展相关业务时要加强与住建部门的协同。“要建立完善的流程，与住建部门明晰各个渠道保障性租赁住房的筹建模式和项目库，做好项目信息共享。各地也需要明确保障性租赁住房项目认定书制度，方便银行展业。”

　　在支持保障性租赁住房建设、培育长租市场发展时，银行还应发挥自身优势，进一步提升对该领域的可持续支持能力。

　　“银行应充分考虑房地产行业的区域性，密切关注当地保障性租赁住房市场发展情况，积极给予融资支持，参与保障性租赁住房REITs、债券发行；同时，要充分关注到保障性租赁住房个人端市场，即保障性租赁住房的主要对象新市民、青年人等群体的成长性，通过场景开发、产品组合营销等挖掘个人业务市场潜力。” 中行海南金融研究院高级研究员王少辉表示。

　　“大型银行的信用中介和信息汇集功能，使其不仅具有旧房翻新的资金实力，更有强大的数据基础、征信基础以及社会责任感，可以有效解决市场信息不对称、双方不信任协议约束力不强等问题。”黄志凌分析称，搭建银行信用基础的租赁平台，可为整个住房租赁市场增信，促使住房租赁市场更加规范。